Konut problemi birey ve toplumlar için uygarlığın başlangıcından beri büyük problem olmuştur. Bu ihtiyacın karşılanması amacıyla konut alıcılarına kredi temini sağlayacak konut finansman sistemleri geliştirilmiştir. Dünyanın en gelişmiş konut finansman sisteminin ABD İpotekli Konut Finansman Sistemi olduğu büyük çoğunluk tarafından kabul edilmektedir.
    KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE)
    KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE)
    GİRİŞ………………………………………………………………………………………….1
    KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE)………………………………………..2
    A.GENEL OLARAK…………………………………………………………………………2
    1.Mortgage Kavramı ve Tarihsel Gelişimi………………………………………………….3
    2.Mortgage Türleri……………………………………………………………………………3
    a. Düzenli Mortgage:………………………………………………………………………….4
    b. Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan Mortgage………………………………………4
    c. Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği Mortgage…………………………………….4
    d. Yargısal Mortgage…………………………………………………………………………4
    3. Konut Finansman Sistemi Terimi ve İki Temel Konut Finansmanı Modeli…………………………………………………………………...................................5
    a.İpotek Bankacılığı Sistemi………………………………………………………………….5
    b.Anglo-Amerikan Konut Finansman Sistemi……………………………………………...5
    B.KONUT FİNANSMANI KAVRAMI VE KAYNAKLARI……………………………..6
    1.Konut Finansmanı Kavramı……………………………………………………………….6
    2.Konut Finansmanı Kaynakları……………………………………………………………7
    C.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİ KAVRAMI, SÖZLEŞMENİN KURULUŞU ve HUKUKİ NİTELİĞİ………………………………………………………………………8
    D. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ……………………………………………………………………..10
    1.Kredi Verenin Borçları……………………………………………………………………10
    a.İpotekli Finansman Sözleşmesinin Zorunlu İçeriği ve Bilgilendirme………………….10
    b.Krediyi Verme Borcu……………………………………………………………………..10
    c.Bilgi Verme Yükümlülüğü……………………………………………………………..11
    d.Sır Saklama Yükümlülüğü………………………………………………………………..11
    e.Ayıba Karşı Tekeffül Borcu………………………………………………………………12
    2.Kredi Verenin Hakları…………………………………………………………………….12
    a.Faiz ve Diğer Giderleri İsteme Hakkı……………………………………………………12
    b.5582 Sayılı Kanuna Göre Erken Ödeme…………………………………………………13
    c.Teminat İsteme Hakkı ……………………………………………………………………14
    3.Kredi Alanın Hakları ve Borçları……………………………………………………….14
    a.Erken Ödeme Hakkı……………………………………………………………………..14
    b.Sigorta Yaptırma Borcu…………………………………………………………………..15
    c.Krediyi Kabul ve Geri Ödeme Borcu…………………………………………………….15
    KAYNAKÇA………………………………………………………………………………..16
    GİRİŞ
    Konut problemi birey ve toplumlar için uygarlığın başlangıcından beri büyük problem olmuştur. Bu ihtiyacın karşılanması amacıyla konut alıcılarına kredi temini sağlayacak konut finansman sistemleri geliştirilmiştir. Dünyanın en gelişmiş konut finansman sisteminin ABD İpotekli Konut Finansman Sistemi olduğu büyük çoğunluk tarafından kabul edilmektedir.
    Uzun vadeli konut finansmanı sisteminin temelinde konut edinme doğrultusunda finansman sağlama amacıyla yapılan hukuki işlemler yer almaktadır. Sistem konut finansmanı için ayrılan fonların sürdürülebilirliğini sağlayan hukuki kurumların tümünü kapsamaktadır. ABD’de karşılığında ayni bir güvence vermek suretiyle kişiye taşınmaz edinmesi için verilen kredi sistemini ifade etmek için mortgage kullanılmaktadır; ülkemizde ise 5582 sayılı Kanun’da sistemin kapsamı ABD’ye nazaran daraltılmış mortgage sistemi tüm taşınmazlar için değil yalnızca konut niteliğindeki taşınmazlar için kullanılacaktır.
    Çalışmamızda mortgage kavramı ve türleri, konut finansmanı kavramı ve kaynakları, konut finansman sözleşmesinin kuruluşu ve hukuki niteliği ve sözleşme taraflarının hak ve borçları incelenecektir.
    KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE)
    A.GENEL OLARAK
    Çalışma konumuzu oluşturan 5582 sayılı kanunla getirilen Konut Finansman Sistemi hem “kredi ilişkisi”ni hem de “teminat” unsurlarını kapsamaktadır. Uygulamada gerek kredi veren kurumlar tarafından gerekse yazılı-görsel basın ve kamuoyu tarafından bu sistemi ifade etmek üzere “mortgage” ifadesi kullanılmaktadır.
    Günümüzde konut finansman sistemi, sosyal unsur ve özellikleri de içinde barındıran önemli bir finansman sektörü ve aynı zamanda pazar alanıdır; bu kavram ekonomik niteliği olan ve bu niteliğini farklı hukuki işlem ve süreçleriyle sağlayan bir sistemi ifade etmektedir. Ülkemizde bu sistemi düzenlemek üzere çıkarılan “5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” Sermaye Piyasası Kanunu, İcra İflas Kanunu, Tüketici Kanunu gibi toplam 10 adet Kanunda bir hayli ayrıntılı değişiklik ve eklemeler yapmıştır.
    5582 sayılı Kanunun amacı, konut finansmanını ve inşaat sektörünü teşvik, daha kaliteli yapılaşmayı sağlamak ve bu yolla ekonomiyi canlandırmaktır. 5582 sayılı kanun öncesi dönemde konut finansmanının %63’lük kısmını miras ve peşin alımlar, %23’lük kısmını ödünç alımı, %8’lik kısmını kooperatif üyeliği ve yalnızca %3’lük kısmını banka kredileriyle alımlar teşkil etmekteydi. Krediyle alımlarda, faizlerin ve taksit tutarlarının yüksek olması sebebiyle çok kısıtlı sayıda kişi başvurabilmekteydi.
    5582 sayılı Kanun, uygulama alanı bakımından “konut finansmanı” noktasından hareket etmiştir. Konut finansmanı üç türden oluşmaktadır; “tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması; konut edinme dışında başka bir parasal ihtiyacını karşılamak amacıyla tüketicinin önceden var olan konutunu ipotek etmek suretiyle tüketici kredisi alması ve konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, konut finansmanı sayılmaktadır”. Ayrıca bu üç tip kredinin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılması da konut finansmanı olarak kabul edilmiştir. Bu suretle, faiz dalgalarından yararlanmak isteyen ya da ödeme güçlüğü çeken tüketiciye konut finansmanı ile ilgili yasal düzenlemeden yararlanma imkanı vermekte, hatta tüketicinin konut finansmanı sistemini yeniden finansman yoluyla birden fazla kez kullanmasına izin vermektedir.
    Konut edinme hakkı anayasal bir haktır. Anayasa’nın 57. maddesine göre “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” Bu şekilde anayasa kişilerin ailelerin insan haysiyetine yakışır şekilde konut edinmeleri ve yaşamalarını sağlama görevini devlete yüklemektedir. 5582 sayılı Kanun da bu ilke doğrultusunda yorumlanmalıdır.
    1.Mortgage Kavramı ve Tarihsel Gelişimi
    Sözcük anlamı itibariyle mortgage, mort: immobile, taşınmaz; gage: rehin, tutu ’dur. Mortgage faizli ya da faizsiz bir para borcu söz konusu olduğunda, tediyeyi ya da başkaca bir edimin borçlanıldığı hallerde o edimin ifasını teminat altına almak üzere bir taşınmaz üzerinde sözleşme ile tesis edilen ve taahhüt edilen tediyenin gerçekleşmesi ya da edimin ifa edilmesini takiben son bulan bir ayni teminattır.
    5582 sayılı Kanuna göre mortgage sistemi “Konut finansman kuruluşlarının, ipotek finansman kuruluşlarından kaynak temin ederek tüketicileri akdedilen konut kredisi sözleşmeleriyle finanse etmek, konut üzerinde tesis edilen ipoteğin sadece ayni bir teminat olmasından çıkarılarak ticaret hayatında tedavül aracı olmasını sağlamaktır.”
    Taşınmaz teminatı karşılığı kredi sistemi olan mortgage ortaçağda İngiltere’de gelişerek daha sonra ABD hukukuna aktarılmıştır. ABD’de 1930’lu yıllarda yaşanan büyük ekonomik depresyondan sonra devletin mortgage kredilerini kurmuş olduğu kamu kurumları aracılığıyla sigorta ederek garanti vermesi, hem konut sektörünün önemli ölçüde gelişme göstermesini hem de uluslararası düzeyde taşınmaza dayalı sermaye piyasasının oluşmasını sağlamıştır. Mortgage kelime anlamı olarak ipotek anlamına gelmesine karşın, ABD uygulamasında ayni bir güvence vermek suretiyle kişiye taşınmaz edinmesi için verilen kredi sistemini ifade etmek üzere kullanılmaktadır.
    Anglo- Sakson hukuk sisteminde yer alan mortgage kavramını açıklamak maksadıyla aşağıda genel olarak mortgage türleri ele alınmıştır.2.Mortgage Türleri
    ABD’de çeşitli mortgage türleri kullanılmaktaysa da bunların dört tanesi çok yaygındır. Bunlar; düzenli mortgage, yediemine tevdi suretiyle oluşturulan mortgage, yargısal mortgage ve teminat amaçlı mortgage’dır.
    a. Düzenli Mortgage:
    Düzenli mortgage türünde borçlu taşınmazın mülkiyetini alacaklıya devreder, bu devir bozucu şarta bağlanmıştır. Mortgage bedeli tamamen ödenince mortgage sözleşmesinin geçersiz olacağı sözleşmeye şart olarak konulur; söz konusu devir işlemi borcun ifası ile geçersiz hale gelecek ve taşınmazın mülkiyeti borçluya geri dönecektir.
    b. Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan Mortgage
    Bu türde, alacaklı ve borçlu dışında yediemin olarak üçüncü bir kişi daha bulunur ve borçlu taşınmazın mülkiyetini alacaklıya değil de yediemine devreder ve devir senedinde ayrıca devrin mortgage karşılığı olan borç için yapıldığı yazılır. Bu türün avantajı, mahkemeden satış kararı almadan taşınmazın yediemin tarafından satılabilmesi şartının mortgage sözleşmesine konabilmesidir.
    c. Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği Mortgage
    Taşınmaz sahibi, taşınmazı ödünç aldığında, çoğunlukla taşınmazını teminat olarak vermektedir. Şekli olarak tamamen mülkiyetin devri gibi gözüken bir işlemin gerçekte teminat amacıyla yapıldığı sonradan anlaşılabilir; bu durumda mahkemeler taşınmaz satım işlemini yargısal mortgage niteliğine dönüştürmektedirler. Bu işlem ise tıpkı Türk hukukundaki tahvil gibi görülür.
    d. Yargısal Mortgage
    Bir borç ilişkisinde taşınmazın borç karşılığı teminat olarak verildiğine ilişkin yazılı ibare yargısal mortgage olarak kabul edilmektedir; böyle bir mortgage alacaklıya taşınmazın paraya çevrilmesine karar almak için mahkemeye başvurma hakkı verir ve malların haczi Şerif veya mahkeme sözcüsü tarafından yapılır. Bu mortgage türünün ortaya çıktığı emsal olaydaki bonoda yalnızca “bu bonoda yer alan alacağa karşılık aşağıda belirtilen taşınmaz mortgage olarak teminat alınmıştır.” İbaresi bulunmaktaydı ve bundan başka mortgage merasimini tamamlamaya yönelik bir işlem yapılmamıştı, mahkeme bonodaki bu yazılı ibarenin tek başına mortgage oluşumu için yeterli olduğuna karar vermiştir.
    3. Konut Finansman Sistemi Terimi ve İki Temel Konut Finansmanı Modeli
    Konut finansmanı sistemi, Türk kamuoyunda, AB ülkelerinde ve özellikle Amerika’da uygulanan mortgage olarak lanse edilen uzun vadeli konut edindirme ve finansman sistemidir. Konut finansman sistemi hem ekonomik hem de hukuki unsurları içinde barındıran özü itibariyle finans ağırlıklı karma bir kavramdır. Konut finansman sistemi teknik olarak bir taşınmaz teminat türünü değil, daha ziyade, uzun vadeli konut kredisi ile konut edinme sistemini ifade etmek için kullanılmaktadır. Konut finansmanı terimi 5582 sayılı kanunla da benimsenmiştir.
    a.İpotek Bankacılığı Sistemi
    İsviçre’de uygulanan rehinli tahvil sisteminde iki merkez bulunmaktadır. Bu merkezler bankaların katılımıyla oluşturulmuş bir üst kuruluştur. Rehinle teminat altına alınmış tahvil anlamında rehinli tahviller bu üst kuruluşlar tarafından piyasaya ihraç edilmekte ve üye bankalar için gelir oluşturmaktadır; ipotek bankacılığı sisteminin işleyişi basittir; bizzat konut kredisini sağlayan kredi kurumları piyasaya tahvil çıkararak sermaye oluşturur ve bankaların tesis ettiği gayrimenkul rehni karşılığı kredi vererek alacaklarını teminat altına almış olur.
    b.Anglo-Amerikan Konut Finansman Sistemi
    Amerika’daki konut finansman sisteminin dört ana unsuru vardır. Bunlar: a. Fon sağlayanlar (sermaye yatıranlar), b. Kredi kurumları (bankalar, finans şirketleri vs.), c. İnşaat şirketleri,   d. Tüketicilerdir. Ancak sistemi destekleyen iki kuruluş da sistemin daha iyi işlemesini sağlamaktadır; sigorta şirketleri ve gayrimenkul değerleme ve danışmanlık uzmanları şirketleri.
    ABD’de kredi kurumları tüketiciye kredi vermekte, gayrimenkul üzerinde bir ipotek tesis edilmekte, hem teminatın koşullarının belirtildiği hem de borçlunun ödeme taahhüdünde bulunduğu bir ipotek senedi hazırlanmakta ve devlet tarafından desteklenen ve ikincil piyasayı oluşturan üç kurumdan birine satılmaktadır.
    Anglo-Amerikan kökenli finansman sisteminde ipotek piyasasında 2 türlü piyasa vardır: Birincil piyasa kredi kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşur; ikincil piyasada ise devlet destekli kurumlar bu kredileri satın alıp ipotek ile teminat altına alınmış kredi alacaklarından bir havuz oluşturur ve bu havuzdaki alacaklardan oluşan varlığı menkul kıymet haline dönüştürerek ipoteğe dayalı menkul kıymet çıkartarak yurt dışından veya içinden ikincil piyasadaki yatırımcılara satar.
    B.KONUT FİNANSMANI KAVRAMI VE KAYNAKLARI
    1.Konut Finansmanı Kavramı
    Barınma insanların en temel ihtiyaçlarından birisini oluşturmaktadır. Bu nedenle insanlar gelir düzeyleri belirli bir seviyeye gelince öncelikle barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla konut sahibi olmak için çareler aramaya başlarlar. Çoğu ülkede siyasi otoriteler çeşitli faaliyetlerde bulunarak vatandaşlarının konut sahibi olabilmelerini kolaylaştırıcı düzenlemeler getirmektedir. Ancak işlemin doğası gereği konut finansmanı amacıyla uzun süreli finansman olanaklarının oluşturulması gerekmektedir.
    Gelişmiş ülkelerde finansman sıkıntısı yok denecek kadar azken az gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelerde hem yeterli finansman kaynağının olmaması hem de finans piyasalarının (uzun vadeli finansman kaynağı da sağlayabilecek şekilde) yeterince gelişmemiş olması konut finansmanı sorununun çözümünü zorlaştırmaktadır.
    Konut finansmanı genel bir ifadeyle tüketicinin konut ihtiyacını karşılayabilmesi için ivaz sağlanmasıdır. Uzun vadeli konut finansmanının amacı konut satın almak isteyenlere kendi konutlarını satın almak için ihtiyaç duydukları fonları kurumsal yöntemlerle sağlamaktır.
    Türkiye’de bir konut finansmanı sistemine ihtiyaç duyulmasının nedenlerini şöyle sıralayabiliriz:
    -Sabit gelirlilerin ev sahibi olmasına yardımcı olmak,
    -Planlı kentleşmeyi ve standart konut üretimini sağlamak,
    -Uygun vade ve maliyetlerle konut kredisi sağlayabilme, konut finansmanında modern yöntemleri hakim kılmak,
    -Ekonomide canlanmayı sağlamak,
    -Kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması,
    -Sermaye piyasasının gelişimine katkıda bulunmak.
    2.Konut Finansmanı Kaynakları
    Konut finansmanı kaynakları kurumsal olan ve kurumsal olmayan kaynaklardan meydana gelir. Kurumsal olmayan konut finansmanı kaynakları gelenek ve uygulamalara dayanan kaynaklar yani hane halkının yapmış olduğu tasarruflar, yakın ailece çevresinden sağlanan fonlar ve işveren veya işyerinde çalışan meslektaşlardan sağlanan fonlardır.
    Kurumsal kaynaklar ise kamu otoriteleri tarafından onaylanmış olan ve hukuki bir temele dayanan konut finansman kaynaklarıdır ve bu sistemde yer alan kurumların faaliyetleri incelemeye tabi olup kamuya açıklanmaktadır. Ülkeler geliştikçe ve kişilerin gelir ve eğitim durumu ile toplumdaki sosyal ilişkilerin tarzı değiştikçe bireyler tercihlerini kurumsal kaynaklardan yana kullanmaya başlamaktadırlar.
    Genel finansman kurumları sigorta şirketleri, ticari bankalar, emeklilik fonları, gayrimenkul yatırım ortaklarıdır.  Genel denilmesinin sebebi ise bu kurumların her birinin uzmanlık alanı olmasına karşın hizmet portföylerinin uzman konut finansman kurumlarına göre çok daha geniş olmasıdır.
    Genel finansman kurumlarının dışında uzman finansman kurumları da bulunmaktadır. Uzman finansman kurumları, devlet tarafından veya özel sektör tarafından kurulan konut finansman kurumlarından meydana gelmektedir. Ülkelerin ekonomik gelişmişlik düzeyleri arttıkça konut finansman piyasalarında hükümetler doğrudan müdahale yerine dolaylı müdahalelere yönelmektedirler. Devlet tarafından kurulan finansman kurumları konut bankalarıdır; özel sektör tarafından kurulan finansman kurumları ise ipotek bankaları, sigorta bankaları ve tasarruf bankalarıdır.
    Konut finansmanı kuruluşları üç şekilde kaynak sağlayabilecektir:
    i. Klasik Fon kaynakları (finansman kuruluşlularının kendi sermayeleri, yurtdışı şirketlerinden alınan krediler vs.)
    ii. Yeni Fon Kaynakları (ipoteğe dayalı alacakların kurumsal veya bireysel yatırımcılara temliki, alacaklara dayalı ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler)
    iii. Kurulacak olan ipotek finansmanı Kuruluşuna alacakları komisyon karşılığı temlik etmek suretiyle buradan kaynak temin etmek.
    Tüketici satın almak istediği konutu belirledikten sonra kredi almak için konut finansman kuruluşuna başvurur. Finansman kuruluşunun kendi uzmanları konutun yapı ruhsatı olması, inşaatın standartlarına uygun olması gibi yapının kalitesi, dayanıklılığı gibi hususları araştırmalıdır. Konut, kanunun amaçları doğrultusunda krediye elverişliyse, kuruluş konuta fiyat biçer ve bu fiyat üzerinde taraflar anlaşırlarsa tüketicinin evin fiyatının belli bir kısmını peşinen ödemesi koşuluyla finansman kuruluşu tüketiciye evi satın alması için gereken krediyi verir. Bankayla tüketici arasındaki sözleşme gereğince tüketici evi üzerinde 1. sırada 1. Derecede ipotek tesis etme borcu altına girer ve bankanın tüketiciden ipoteğin tesisini talep etme hakkı vardır.
    C.KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİ KAVRAMI, SÖZLEŞMENİN KURULUŞU ve HUKIKİ NİTELİĞİ
    Konut finansman sözleşmesi tüketicinin konut edinmesi amacıyla kredi veren kurumun kredi temin ettiği, temin edilen kredi nedeniyle tüketicinin bankaya olan borcuna karşılık gayrimenkul üzerinden rehin tesis edildiği bir tüketici kredisidir. Ancak 5582 sayılı Kanunun 24. Maddesiyle 4077 sayılı Kanunun 10/a maddesinden sonra gelmek üzere eklenene 10/b maddesiyle konut finansmanı sözleşmesi tüketici kredilerinden ayrı olarak düzenlenmiştir. Bu maddeyle konut finansmanı sözleşmesinde kredi tutarı, ipotek tesis edilen konutun bilgileri faiz oranı, anapara, istenecek teminatların sözleşmenin içeriğinde yer alması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca erken ödeme, temerrüt hali, kıymet takdiri, satış ve tahliye gibi hususlar bir maddeyle düzenlenmiştir.
    İpotekli konut finansman sözleşmesinin kurulmasından sonra menkul kıymetleştirme aşamasında finansman kuruluşu ve yatırımcılar söz konusu olmaktadır. Bunlardan ilkine “birincil piyasa” diğerine ise “ikincil piyasa” denilmektedir. Çalışmamız kapsamında yalnızca birincil piyasa incelenecektir.
    Konut finansman sözleşmesi niteliği itibariyle bir tüketici sözleşmesidir çünkü sözleşmenin bir tarafında profesyonel bir müteşebbis diğer tarafında ise tüketici bulunmaktadır.
    Konut kredisi sözleşmesi, konut finansmanı kuruluşları tarafından, tüketiciye, bir konutun ticari ve mesleki amaçlar dışında kullanılmak üzere edinilmesi amacıyla ve bu kredinin güvencesi olarak konutun teminat gösterilmesiyle önceden belirlenmiş koşullarda geri ödenmek üzere bir miktar kredinin verilmesine ilişkin yapılan sözleşme olarak tanımlanabilir.
    Konut finansmanı sözleşmesinde tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir; zira, konut finansmanı sözleşmesi, tüketici ile konut finansmanı kuruluşu arasında akdedilen öyle bir sözleşmedir ki, bu sözleşme ile tüketicinin konut edinmesi amacı ile konut finansmanı kuruluşu tarafından kredi temin edilmekte, bunun karşılığı olarak ise tüketici sözleşmede belirtilen ödeme planı çerçevesinde almış olduğu krediyi geri ödemektedir.
    SPK m. 38/A hükmünde düzenlenmiş olan üç tür konut kredisi söz konusudur. Bunlardan ilki, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Tüketicinin barınma ihtiyacını karşılamak üzere konut satın almak için yapmış olduğu kredi sözleşmeleri bu kapsamdadır. Hükümde tüketicinin edineceği konutlar bakımından ve kredinin miktarı bakımından bir sınırlama öngörülmemiştir.
    İkincisi, konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına yönelik kredi sözleşmesidir. Bu konuya ilişkin 2007 tarihli 26658 sayılı Resmi Gazete ’de yayınlanan bir yönetmelik bulunmaktadır. Bu yönetmeliğin 5. Maddesinde hangi işlemlerin yeniden finansman sayılacağı belirtilmiştir. Buna göre, kredi faiz oranında değişiklik yapılması, kredinin vadesinde değişiklik yapılması, konut finansmanı sözleşmesinde belirtilen faiz türünde değişiklik yapılması, aynı konut teminat gösterilerek birden fazla konut kredisi alınmışsa bunların tek konut kredisi ile birleştirilmesi, konut finansmanı kuruluşunda değişiklik yapılması gibi konut finansmanı kuruluşu ve tüketicinin mutabakatı ile yapılacak değişiklikler yeniden finansman sayılmaktadır.
    Üçüncüsü ise, konutun teminat gösterilmesiyle yapılan tüketici kredisi sözleşmesidir. Konutun teminat gösterilmesiyle kullanılan krediler gerçek anlamda konut finansmanı sözleşmesi niteliğinde değildir. Bu tür kredilerde konut edinme amacı olmayıp, tüketici başka bir ihtiyacını karşılamak üzere kredi sözleşmesi yapmakta ve yapılan bu kredi sözleşmesi için sadece konutu teminat göstermektedir.
    Sonuç olarak kanunkoyucu SPK m. 38/A hükmüyle amaçları farklı olsa da hukuki nitelikleri aynı olan tek bir sözleşme düzenlemiştir. Hükümde yapılan tanımdan konut kredisi sözleşmesinin unsurları olarak; mesleki ve ticari olmayan bir konutu edinmeye yönelik belli bir miktar kredi verilmesi, tüketicinin krediyi belli bir plan çerçevesinde geri ödemeyi borçlanması ve konut finansmanı kuruluşu ile tüketicinin anlaşmasını sayabiliriz.
    Konut finansmanı sözleşmesine konu olabilecek konut hem tamamlanmış konutları hem de henüz proje halinde olan tamamlanmamış konutlardır, ancak konutların kaçak olmaması, iskan ve yapı ruhsatının alınmış olması, kalite standartlarına uygun olması gerekmektedir. Ayrıca kredi sözleşmesinin konusu paradır, para menkul bir maldır. Böylece konut finansmanı sözleşmesinde menkul olan paranın mülkiyeti tüketiciye devredilmekte ve tüketici de uzun vadede her ay bedeli taksitle geri ödemektedir.
    Sözleşme, TBK m. 1 uyarınca kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun surette iradelerini açıklamaları gerekir. İsviçre-Türk hukukunda kural olarak sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olup bu ilkenin unsurlarından biri de şekil serbestisidir. Konut finansmanı sözleşmelerinin geçerliliği ise nitelikli yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır, bu sıhhat şartıdır. Sıhhat şartı ve içeriği maddede belirtilmiştir. TKHK maddesine göre, “Konut finansmanı sözleşmesi yazılı olarak kurulmadıkça geçerli olmaz. Geçerli bir sözleşme yapmamış olan konut finansmanı kuruluşu, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” Sıhhat şartına uymamanın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür.
    D. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
    1.Kredi Verenin Borçları
    a.İpotekli Finansman Sözleşmesinin Zorunlu İçeriği ve Bilgilendirme
    Konut finansmanı kuruluşları kredi sözleşmesinin kurulmasından önce tüketiciye kredi ile ilgili bilgileri içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadırlar. Bu yükümlülük “konut finansmanı kuruluşlarınca verilecek sözleşme öncesi bilgi formu usul ve esasları hakkında yönetmelik” de düzenlenmiştir. Kredi veren için böyle bir yükümlülüğün getirilmesinin amacı, kredi verene göre her zaman zayıf durumda olan ve sözleşmenin içeriğine etki etme gücü olmayan veya sözleşmenin içeriğini anlayacak hukuki bilgiye sahip olmayan tüketicinin, kredi sözleşmesi ile nasıl bir yükümlülük altına girdiğini öğrenebilmesini sağlamaktır.
    Sözleşme öncesi tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak TKHK’da konut kredilerine ilişkin olarak sözleşme öncesi bilgi verme zorunluluğunun yazılı olarak yapılması gerektiği düzenlenmiştir. TKHK m. 33 hükmüne göre “Konut finansmanı kuruluşları, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce vermek zorundadır.”
    b. Krediyi Verme Borcu
    İpotekli konut edindirme kredi sözleşmesinde, sözleşmenin tarafı olan konut finansmanı kuruluşu (kredi veren), tüketiciye kredi vermektedir. Söz konusu kredi taraflarından birinin tüketici olmasından dolayı bir tür tüketici kredisidir. Tüketici kredisini, kredi veren kişiye göre bir sınıflandırma yaptığımızda, tüketici kredisi ikiye ayrılmaktadır. Bu durumda işlemlerinin taraflarını tüketici ve satıcının oluşturduğu, ikili bir ilişki söz konusudur ya da finans kuruluşu, tüketici ve satıcı arasında oluşturulacak üçlü bir ilişki söz konusudur.İpotekli konut edindirme sözleşmesinde, kredi veren taraf konutun satıcısı değil, konut finansmanı kuruluşudur. Bu durumda ortada tüketicinin satıcı tarafından değil, üçüncü bir kişi olan konut finansmanı kuruluşu tarafından kredilendirilmesi söz konusudur.
    Kredi, kural olarak kredi alan tüketiciye ödenir. Kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi doğrudan tüketiciye ödemekle veya taraflarca belirlenen tüketicinin hesabına yatırmakla borcundan kurtulur. Ancak kredi sözleşmesinde kredinin satıcıya ödenmesi kararlaştırılmışsa, kredinin satıcıya ödenmesiyle de kredi veren borcunu ifa etmiş olur.
    Konut finansmanı sözleşmesinde kredinin tüketiciye ne zaman ödeneceğinin kararlaştırılmamış olduğu hallerde, kredinin derhal tüketiciye verilmesi gerekir.
    Kredi ödeme yerini taraflar sözleşmede dilediği gibi kararlaştırabilir, sözleşmede kararlaştırılmamış olması halinde TBK m 89 hükmüne göre “Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir.” Ancak uygulamada ifa yeri taraflarca belirlenmekte ve sözleşmenin kurulmasından sonra kredi konusu para, alacaklının hesabına yatırılmaktadır.
    c.Bilgi Verme Yükümlülüğü
    Ayrıca TKHK m. 33 hükmüne göre “Konut finansmanı kuruluşları, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce vermek zorundadır.” Söz konusu ön bilgilendirme formunun amacı tüketicinin kredinin şartları hakkında genel bir bakış açısına sahip olması sağlanarak bilinçli bir şekilde kredi kullanma iradesinin oluşumunu sağlamaktır. Bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesinin yaptırımı TKHK m. 77/1,a hükmü uyarınca sözleşme başına iki yüz Türk Lirası idari para cezasıdır.
    d.Sır Saklama Yükümlülüğü
    Konut finansmanı sözleşmeleri bakımından özel bir düzenleme olmamasına rağmen, tüm bankacılık işlemlerinin ve banka sözleşmelerinin tüketiciler açısından ortak özelliği, bu işlemi gerçekleştiren konut finansmanı kuruluşunun yapılan işlem nedeniyle, tüketicilerin özel ilişkileri, malvarlıkları, kredi itibarı hakkında tüketicinin iradesi ile veya yapılan araştırmalar sonucunda elde edinilen bilgileri açıklamama yükümlülüğüdür; bankanın sır saklama borcu özel bir kanuni düzenlemeden bağımsız olarak mevcuttur. Bu borç, bankayla müşteri arasında kurulmuş her bir banka sözleşmesinin içeriğinde, asli ve dürüstlük kuralından doğan yan bir borç olarak yer almakta veya yer almış sayılmaktadır; buna rağmen kanun koyucu BankK. m. 73’de bankaların sır saklama yükümlülüğü özel olarak düzenlenmiştir.
    e.Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
    Tüketici, konut finansmanı sözleşmesini konut edinmek amacıyla yapmaktadır. Almış aldığı kredi ile giriştiği bir takım sorunlarla karşılaşabilir. Bu tip durumlarda tüketici ve satıcı arasındaki sorunlar TKHK ve TBK kapsamında çözümlenebilir. Tüketici konutu konut finansman kuruluşunun sağladığı kredi ile elde edilmişse satıcı ile arasındaki sorunun konut finansmanını etkileyip etkilemeyeceğini bir ayrım yaparak inlemek gerekir.
    Bağlı kredilerde, kanun koyucu, tüketicinin malın ayıplı olması halinde yalnızca satıcının muhatap alınması söz konusu değildir. Her ne kadar tüketici ile satıcı arasındaki sözleşmeye konut finansmanı kuruluşu taraf olmasa da önceden anlaşmalı olduğu satıcı ile sözleşmenin yapılması şartı ile ya da belirli bir konutun satın alınması şartı ile kredi sağladığı için, sözleşmenin yapılmasında etkin rol oynamaktadır. Bağlı kredilerde konut finansman kuruluşu, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi yanında konuttaki ayıplardan dolayı da satıcıyla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur. Tedarik kredileri açısından ise konut finansmanı kuruluşunun böyle bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.
    Konut finansmanı kuruluşuna ayıplardan dolayı müteselsil sorumluluk yüklemek çok ağırdır; kuruluş kredi verirken konutun Kanunun amaçlarına (planlı kentleşme, konutların dayanıklı, sağlam olması vs.) uygun olmasına özen göstermelidir, ancak kuruluştan malda ayıp olup olmadığı araştırması yapması beklenemez, bu sistemi yavaşlatır.
    2.Kredi Verenin Hakları
    a.Faiz ve Diğer Giderleri İsteme Hakkı
    5582 sayılı kanunla beraber TKHK’ya yeni madde eklenmiştir. Bu maddede “faiz ve masraflar”dan söz edilmektedir. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde de konut finansmanı sözleşmesinde yer alması gereken hususlar belirtilmiştir. Bu yönetmeliğin 6. Maddesinde sözleşme öncesi bilgilendirme formunda yer alması gereken hususlarda faize ilişkin düzenleme yapılmıştır. Madde hükmüne göre “Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, aşağıdaki bilgileri içerecek şekilde ve sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce tüketiciye vermek zorundadır: a) Kredi faizinin tür,  d) Toplam borç tutarının anapara, faiz, vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler ve ücretler itibarıyla dağılımı, g) Gecikme faiz oranına ilişkin bilgi, k) Sabit, değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı kredi tiplerinin tanımları ile bu kredi tipleri arasındaki farklara ilişkin açıklamalar” sözleşme öncesi bilgilendirme formunda yazılı olmalıdır. Finansman faaliyetinde bulunan kuruluş faizin yanı sıra konut finansman sözleşmelerinin hazırlanmasında, imzalanması ve devamı aşamalarında meydana gelen masrafları da kural olarak tüketiciden talep edebilir.
    İpotekli konut finansman sözleşmesinde faiz oranı, sabit ve değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir; finans kurumu uygulanacak olan faizi belirlemede kural olarak serbesttir.
    b.5582 Sayılı Kanuna Göre Erken Ödeme Halinde Ücret İsteme Hakkı
    Hukukumuzda borçlu kural olarak borçlanılan edimi muaccel olmadan ifa edilebilir. TBK m 96 hükmüne göre “Sözleşmenin hükümlerinden veya özelliğinden ya da durumun gereğinden tarafların aksini kastettikleri anlaşılmadıkça borçlu, edimini sürenin sona ermesinden önce ifa edebilir. Ancak, kanun veya sözleşme ya da âdet gereği olmadıkça borçlu, erken ifada bulunması sebebiyle indirim yapamaz.” Erken ifanın mümkün olduğu düzenlenmiştir.
    Taraflardan birinin tüketici olduğu tüketici işlemlerinde ise 5582 sayılı Kanundan önce TKHK uygulanmaktaydı. Tüketici Kredileri Yönetmeliğinin 15. Maddesinde erken ödeme düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, tüketici kredilerinde alacaklı kredi kuruluşunun borçlu tüketiciden herhangi bir şekilde erken ödeme ücreti tahsil etmesi kesinlikle yasaklanmıştır.
    5582 sayılı Kanunda ise tüketicinin erken ödeme hakkına yasaklama bulunmaktadır. Ancak erken ödeme ücretinin talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekli kılınmıştır. Buna göre, ilk olarak tüketici ve konut finansmanı kuruluşu arasında “konut finansman işlemi” gerekir. İkinci olarak erken ödeme ücreti talep edilebilmesi için, konut finansman sözleşmesinde sabit faizin belirlenmiş olması gerekir. Bir diğer şart ise sözleşmede erken ödenme ücretinin kararlaştırılmış olmasıdır.
    c.Teminat İsteme Hakkı
    Kredi sözleşmeleri kredi veren konut finansmanı kurumu ile müşteri arasında kurulan ilişkiye ve özellikle kredi verenin müşterisine duyduğu güvene dayanmaktadır. Bu nedenle teminat almadan akdedilen kredi sözleşmelerine de rastlamak mümkündür. Ancak söz konusu tüketici kredileri olduğunda gerek ülkemizde gerekse yabancı ülke uygulamalarında kredi verenin genelde teminat talep ettiği görülmektedir. Nitekim ilgili kanunlarda da “istenecek teminatlar”dan bahsedilmektedir.
    Konut finansmanı sözleşmesinin temeli krediye dayanmaktadır. Kredi veren belli bir miktar parayı tüketiciye vererek paranın geri ödenip ödenmeyeceği konusunda bir risk üstlenmektedir. Bu risk karşılığında da teminat istenmesi uygulamada yaygındır.
    3.Kredi Alanın Hakları ve Borçları
    a.Erken Ödeme Hakkı
    Konut finansmanı sözleşmesinde alacaklı konumunda olan kredi veren finansman kuruluşunun amacı kar elde etmektir. Bu karı da tüketiciye sağladığı kredinin faizi oluşturmaktadır. Uygulamada tüketici eline toplu bir para geçtiğinde faiz ödemekten kurtulmak amacıyla borcun tamamını kapatmaktadır. Konut finansman sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu halde tüketiciye bu hak TKHK m. 37 ile sağlanmıştır. Bu madde hükmüne göre “ Tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabileceği gibi, konut finansmanı borcunun tamamını erken ödeyebilir. Bu hâllerde, konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirim yapmakla yükümlüdür. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilebilir. Erken ödeme tazminatı gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilemez.”
    Konut finansmanı sözleşmesinde faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılmasında, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilebileceği kararlaştırılabilir. Söz konusu anlaşmanın geçerliliği konut finansmanı sözleşmesinin geçerlilik şekline tabidir.
    b.Sigorta Yaptırma Borcu
    İpoteğe dayalı konut finansmanı sisteminin sekteye uğramadan işleyebilmesi için en önemli unsur tüketicilerin kredi borçlarını düzenli olarak ödemesidir; kredi borçlarının ödenmemesi bir risktir. Bu sebeple bu risklerin sigorta şirketleri tarafından sigortalanması şart olup, borçlunun ölümü, sakatlığı, hastalığı durumunda kalan borç taksitleri sigorta şirketince ödenip, bankanın ipoteğe paraya çevirmesi ve böylece borçlunun elinden taşınmazın alınması engellenmiş olacaktır.
    c.Krediyi Kabul ve Geri Ödeme Borcu
    Konut kredisi sözleşmesi kredi verene faiz isteme hakkı verdiğinden, bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olup, faiz isteme hakkının doğabilmesi için tüketicinin kendisine sunulan krediyi kabul etmesi gerekir; ancak uygulamada tüketicinin konut finansmanı sözleşmesinden doğan kredi alacağı, konut finansmanı kuruluşundan doğan doğrudan doğruya tüketici ad ve hesabına satıcıya ödendiğinden veya tüketici adına kredi veren nezdinde açılan hesabına yatırıldığından tüketicinin krediyi kabul etmemesi gibi bir sorunla karşılaşılmamaktadır.
    Tüketicinin konut kredisi sözleşmesinden doğan en önemli borcu aldığı krediyi geri ödemesidir. Tüketici Kanununda, konut kredisi sözleşmesinde kredi miktarı, geri ödeme sayısı, ödeme tarihleri, ödeme tarihinin resmi tatile denk gelmesi halinde ödemenin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri gibi bütün bilgilerin bulunması sözleşmenin içermesi gereken zorunlu koşullar olarak belirtilmiştir.
    KAYNAKÇA
    KOÇAK, Duygu, Konut Finansmanı Kanunu Önce Ve Sonrası Mortgage Türk Uzun Vadeli Konut Finansman Sisteminde Varlığa Dayalı Menkul Kıymetlerin Rolü, İstanbul, 2007
    YILMAZ, Çiğdem Mine, Mortgage Sisteminin Hukuki Niteliği Ve Türk Hukuk Sistemindeki Yeri, Ankara, 2012
    AYDOĞDU, Murat, Konut Finansman Sistemi (Mortgage) Ve Sözleşmeleri, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt:9, Sayı:1, 2007, s. 1-52.
    EGEMEN, Işıl, İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Ya Da Mortgage, İstanbul Barosu Dergisi Cilt:80 Sayı:3, 2006, s. 947-961.
    ÖNAL, Yıldırım Beyazıt/ TOPALOĞLU, Mustafa, İpotekli Konut Finansmanı Ve Hukuku Mortgage (Tutsat), Adana, 2007
    TOYDAŞ, Hakan, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İpotek Teminatlı Konut Finansman Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, Ankara, 2012
    REİSOĞLU, Seza, Konut Edinme Amaçlı Konut Finansmanı Sözleşmeleri Ve Uygulama Sorunları, Bankacılar Dergisi Sayı:61, 2007, s. 76-84.
    ÇALIŞKAN, Enise, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İpotekli Konut Finansmanı (Mortgage) Uygulaması Ve Vergilendirilmesi, 2006
    ÇABRİ, Sezer, Konut Finansmanı Sözleşmeleri, İstanbul, 2010
    GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, İstanbul, 2014
    Av. ZÜLAL TEMİZEL
    İSTANBUL,2016
    ***Her hakkı saklıdır. Yayımcıya aittir.